撰文：張宏業
（作者為中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事）

隨著樓市由高位連續調整，近年不少高額物業被銀主接管，成為銀主盤，再在公開市場出售不果後由銀主承接，銀主由債主變身為業主。對銀主而言，將債項轉化為資產，一來減少不良借貸，二來可能可將相關減值撥備回撥，以改善自身資產負債表。從經驗角度考慮，銀主購買物業時，會依足程序執行，避免未來出售時，被前業主以「貿然賤賣負債物業」為由興訟追討差額。

山頂豪宅貶值逾13億 事前估價必做足

以近期矚目的山頂歌賦山道15號獨立屋作例子，其原由深圳商人陳紅天及相關人士持有，2023年由承做一二手按的東亞銀行接管物業，並於同年8月首度招標求售，惟一直未有承接。時至今年8月份，東亞銀行旗下公司終以7.9億元承接。最新成交價比2016年成交價的21.2億元，賬面大幅貶值13.1億元或62%，而且還未計及重建成本等等實際開支。

筆者相信，銀主事前會委託數家估價公司作現時值評估，再按結果進行交易，避免日後被追討差額。不難猜到現時市埸估價應於7.9億元左右，以大廈實用面積18,078平方呎折算，呎價於4.37萬元，筆者認為屬於中肯估計。

不單是頂級豪宅，不少酒店近日也成為銀主接收選項。典型例子是去年的觀塘偉業街163號觀塘麗東酒店，原業主於2017年以22.48元億購入，並由南洋商業銀行承做按揭。近年淪為銀主盤，去年底終以 18.7億元由銀行承接，較購入價帳面貶值3.78億元或17%，也未包含利息支出及其他費用。

銀行主要業務是借貸賺取息差，參與物業投資或地皮發展業務並非其本業，相信其也不想接收借貸物業再變現。既然不是原業主身份，處理負債物業時必須跟足程序，以證明銀主不是貿然接收，只不過是被迫回收資產來回收債務而已。回收資產前，銀主會連續地追討利息及本金（如有），再嘗試委託物業代理公開推售。未成功出售時，再按市場估價轉為自己名下。

精明讀者立刻想及問題，銀主會否按物業種類回收，即是先收回市場較活躍成交的種類？筆者相信是不會的，因為整體過程花上起碼兩年時間，期間市場變化不少，誰能預期未來改變。銀主大多按照個案深入考慮，包括借貸數目（含欠利息和本金）、業主財務情況及合作態度等等因素求得最後決定。不過市場太多銀主接收事例是負面因素，證明業主看不懂前景，但是從逆向思維，接收物業後最後成功市價變現也有著減低平價貨源，有助投資市場觸底回穩。

投資市場有回穩跡象

近月香港物業市場有著回穩跡象，包括二手住宅及久違了的工商舖物業(尤其是甲級寫字樓及酒店)。步入下半年至今天，已有不少酒店交易，都在總價五億以下，遍布上環/西環、西半山、尖沙咀及旺角，賣家不乏銀主及財困投資客，說明投資者趁低價吸納改裝為學生公寓用途。再者近月核心商業地區甲級商廈浮現不少低價成交案例，包括皇后大道中九號、中環中心、力寶中心等等。雖然成交價較高位大幅回落，但是相對現時租金收取的回報率，交易呎價尚算合宜。近日酒店及甲級寫字樓連續成交，反映投資客看到九月中美國息口下降趨勢，早些入市賺取較高回報率。

商舖租務活動轉向增加

不少投資者關心的商舖市場，近月出現租務成交，尤其是尖沙咀地點和民生區。趁著租金回落時，營運者出動租用舖位，多是旅遊及食肆行業; 中小型經營的傳統商戶不少走上關閉之路，明顯是被平臺銷售活動取締。今天零售行業必須變革，以實體和虛擬形態並行，以堂食和外堂方法並施，以全面滿足不同消費習慣。為了增加人流，不少商戶設立網站取貨點，期待網購者先臨。其實消費習慣時刻流動，能夠跟著潮流才能生存的。

展望未來樓市向好

香港整體物業市場有著回穩復常跡象，無論住宅或工商舖或酒店都是看見租售活動成交增加，使用家和投資者重臨市場趁低吸納。市場前景還看以下因素，包括9月中美國利息減低幅度 、特區政府施政報告房地產行業提振措施具體內容、整體內地及香港經濟發展情況、本地銀行對住宅及工商舖借貸取策、銀主盤出售結果等等。近月銀行爭相提高存款利息吸引資金留在銀行體系內。足證銀行努力儲備資金作借貸用途，尤以股票及物業為抵押對象。不難預期今年剩餘日子銀行對物業借貸加大力度，有助物業價格回升。在銀行未大幅借貸工商舖前，手持大量現金的具實力投資客是可以趁低吸納，收取較豐厚回報。