龐溟 經(jīng)濟學(xué)博士、經(jīng)濟學(xué)家

中國內(nèi)地近期的宏觀數(shù)據(jù)顯示，6月份固定資產(chǎn)投資同比增速大幅回落2.7個百分點至接近0，剔除固定投資價格下降的影響後，仍能感受到用於基建項目建設(shè)的資金有限和企業(yè)投資意願放緩等傾向。但在本文中，筆者也希望與讀者剖析拖累內(nèi)地固定資產(chǎn)投資的另一重要原因──在銀行加強信用融資、新開工面積增速明顯回升的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍持續(xù)低迷。

融資好開工強 惟投資仍待提振

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資回落勢頭不減，累計同比降幅和單月同比降幅分別較5月份進一步擴大0.5個和0.9個百分點至-11.2%和-12.9%。值得注意的是，在前期各項政策措施支持下，6月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中的信用融資（內(nèi)地貸款）比增速相比5月份大幅回升6.8個百分點至-2.3%，反映出部分房企在「白名單」融資模式下借新還舊和調(diào)整融資渠道；與此同時新開工面積和竣工面積同比增速也同樣分別明顯改善9.9個和17.8個百分點至-9.4%和-1.7%。

為什麼會出現(xiàn)融資好、開工強、投資弱的現(xiàn)象？筆者認為，在房地產(chǎn)企業(yè)購地意願和實際支出持續(xù)低迷之外，存量項目的減少帶來的拖累不容忽視。在融資情況得到邊際改善後，房企更傾向於將資金用於保證接近竣工狀態(tài)的項目的交付、新項目的開工。近兩年來建築安裝工程投資增速一直慢於房企的信用融資增速，就是例證。

除此之外，在筆者看來，房地產(chǎn)開發(fā)投資相比施工面積錄得更為迅猛的同比降幅，還有一個原因是目前房地產(chǎn)市場銷售端熱度持續(xù)降溫。銷售端數(shù)據(jù)顯示，從全國來看，6月份商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別回落2.2個和4.8個百分點至-5.5%和-10.8%，可以說，房企主要銷售策略仍是「以價換量」。房價改善預(yù)期仍偏弱，也降低了房企施工的意願和強度。

存量提質(zhì)增效 料成發(fā)展新動力

7月中舉行的中央城市工作會議提出，內(nèi)地城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，並提到「高質(zhì)量開展城市更新」「穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造」「分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)」等工作內(nèi)容。筆者認為，長期來看，中心城市的存量更新需求與低線城市的增量需求帶動去化，有望成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新動力來源。

在短期，為了推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，筆者認為應(yīng)加快推進更具力度、精度和效度性的政策舉措，確保土地收儲專項債、擴圍「白名單」機制、城市更新及城中村改造等前期已宣布的各項措施相儘快落地實施。在供給端，應(yīng)繼續(xù)深化結(jié)構(gòu)性改革，特別是要加快健全「人房地錢」要素聯(lián)動機制和在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面的支持保障，扎實有力推進「好房子」建設(shè)；在需求端，應(yīng)繼續(xù)建立購租並舉的住房制度，更好滿足城鎮(zhèn)居民的剛性需求和改善性需求等多層次住房需求。

LPR「按兵不動」 留出政策空間

此外，在筆者看來，7月份LPR「按兵不動」，可以更好地配合下半年將陸續(xù)推出的各項逆周期調(diào)節(jié)措施，更好地處理支持實體經(jīng)濟與保持銀行體系自身健康的關(guān)係，也可以更好地留出政策空間以推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

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